kontakt | mapa serwisu | newsletter | dodaj wiadomość
Co to jest najem okazjonalny lokalu?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest to umowa służąca do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Nie dotyczy to lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego ale takich, które są własnością prywatną, a ich właściciele nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie.

 

Jest to umowa odmienna od tradycyjnej, ponieważ oprócz spełnienia ogólnych warunków, jakie wymagane są przy tradycyjnej umowie, w sposób szczególny zabezpiecza interesy wynajmującego. Jeśli wraz z zakończeniem umowy najemca nie chce opuścić mieszkania, umowa najmu z zawartymi w niej zapisami pozwala w szybki sposób pozbyć się najemcy z lokalu bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego mającego na celu uzyskanie wyroku o eksmisję.

 

bezwzględnie na piśmie

Umowa najmu musi bezwzględnie zostać zawarta na piśmie. Oprócz dokładnych danych osobowych obu stron (spisane z dowodów osobistych, wraz z numerami dokumentów) powinna określać wszelkie zasady obowiązujące pomiędzy wynajmującym a najemcą: okres obowiązywania umowy, wysokość czynszu oraz termin jego regulowania, wysokość kaucji zabezpieczającej. 

 

załączniki

Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać uzupełniona o konieczne załączniki. 

Są to w szczególności:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (wysokość taksy notarialnej za sporządzenie oświadczenia nie może wynosić więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia; od 1 stycznia 2014 r. płaca minimalna wynosi 1680 zł brutto)
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu (jeśli w trakcie trwania najmu najemca przestanie mieć możliwość zamieszkania pod podanym adresem, powinien w terminie 21 dni zawiadomić o tym wynajmującego, wskazując inny adres do zamieszkania);
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie jego i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego oświadczenie powinno być z podpisem notarialnie poświadczonym).

kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

 

Wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy we właściwym dla swojego miejsca zamieszkania urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

 

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej. Przez opłaty niezależne należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.  Mogą być one pobierane przez właściciela wyłącznie w wypadkach, gdy korzystający z lokalu najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. 

Właściciel może podwyższyć czynsz najmu okazjonalnego zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

 

żądanie opróżnienia lokalu

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

 

wniosek do sądu w razie kłopotów

W przypadku bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego na opróżnienie lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sporządzonemu aktowi notarialnemu. 

 

Do wniosku załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym.

Jeśli najemca nie będzie mógł zamieszkać pod adresem podanym właścicielowi w oświadczeniu oraz nie dopełni obowiązku zawiadomienia go o tym w ciągu 21 dni, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

 

przedterminowe wypowiedzenie umowy

Właściciel może przedterminowo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego (nie później jednak niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego), w sytuacji gdy najemca:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  • zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności; 
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

 

stan prawny na 24.09.2014 r.


Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2014.150) art. 9, 11, 19a-19d.