kontakt | mapa serwisu | newsletter | dodaj wiadomość
Jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący i najemca?

czas obowiązywania umowy

mieszkanie z zasobów gminy

Umowy o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, mogą być zawarte wyłącznie na czas nieoznaczony (chyba, że to my, jako najemcy żądamy zawarcia umowy na czas oznaczony). Umowa zawarta na czas oznaczony wygasa automatycznie z upływem okresu, na jaki została zawarta. 

Są to umowy zawierane wyłącznie na piśmie. 

 

mieszkanie na wolnym rynku

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna zostać zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Również najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. 

 

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zatem zawarta w praktycznie każdej formie, również ustnej. Jedyny wyjątek stanowi wskazana forma pisemna dla umowy najmu na okres dłuższy niż rok, gdy strony pragną, aby była to umowa na czas oznaczony. W takim przypadku muszą zawrzeć umowę w formie pisemnej.

 

kaucja

mieszkanie z zasobów gminy

Wynajęcie mieszkania może być uzależnione od wpłacenia przez nas kaucji zabezpieczającej, która będzie służyła pokryciu należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu jego opróżnienia. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja nie może zostać pobrana, jeżeli umowa:

  • dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;
  •  jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a my uzyskaliśmy zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

W ciągu miesiąca od dnia opróżnienia przez nas lokalu po upływie umowy najmu lub nabycia tego lokalu na własność od gminy, kaucja podlega zwrotowi w wysokości zwaloryzowanej (tj. ustalonej według stawki czynszu z dnia zwrotu kaucji), po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu.

 

mieszkanie na wolnym rynku

W przypadku najmu lokalu na wolnym rynku kaucja jest pobierana przez wynajmującego  na zabezpieczenie zaspokojenia roszczeń. Jej wysokość zależy od uzgodnień pomiędzy wynajmującym a najemcą. Najczęściej praktykowana jest trzykrotność ustalonego czynszu. Może być też kaucja w wysokości czynszu za jeden miesiąc lub dowolnie, ponad 3 miesiące. Wysokość kaucji , sposób jej przekazania najemcy oraz termin zwrotu lub sposób rozliczenia po ustaniu umowy najmu powinien zostać  zapisany w umowie.

 

protokół dotyczący stanu mieszkania

mieszkanie z zasobów gminy

Przed wydaniem lokalu wynajmujący i najemca sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Będzie on stanowił podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

 

Wynajmujący, przez cały czas trwania najmu, jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

 

mieszkanie na wolnym rynku

Protokół zdawczo-odbiorczy powinien obowiązywać również w przypadku wynajmowania lokalu na wolnym rynku. Jest to ważne dla obu stron, ponieważ dokładnie określa stan techniczny najmowanej nieruchomości eliminując ewentualne nieporozumienia. Po zakończeniu stosunku najmu najemca będzie zobowiązany do zwrotu nieruchomości protokołem zdawczo-odbiorczym w stanie niepogorszonym ponad to, co wynika z normalnego użytkowania. 

 

 

obowiązki wynajmującego

mieszkanie z zasobów gminy

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

  1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
  2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń związanych z budynkiem oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że nas, jako najemców obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z naszej winy;
  3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: 
  4. napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
  5. wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

 

mieszkanie na wolnym rynku

Przedstawiony powyżej  katalog obowiązków wynajmującego obowiązuje bezwzględnie tylko w przypadku najmu lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Może mieć też zastosowanie w przypadku innych umów najmu i zostać wprost wpisywany do umowy. A jeśli jest pominięty, to również może mieć swoje zastosowane, ponieważ w przypadkach nieuregulowanych umową stosuje się przepisy ustawowy. Jeśli wynajmujący nie stosuje się to powyższych zapisów, a umowa zawarta z właścicielem nie stanowi inaczej, możemy wezwać go na piśmie do dokonania koniecznej naprawy. Jeśli nie zareaguje na wezwanie, swoich roszczeń będziemy zmuszeni dochodzić przed sądem. 

 

 

obowiązki najemcy

mieszkanie z zasobów gminy

Najemca jest zobowiązany przede wszystkim do terminowego realizowania opłat z tytułu najmu lokalu, zgodnie z umową z właścicielem. Powinien też utrzymywać wynajmowany lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Powinien dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

 

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

  1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  2. okien i drzwi;
  3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: 
  10. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
  11. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

 

Jako najemcy możemy wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu powinniśmy odnowić lokal i dokonać w nim obciążających nas napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili, kiedy został przez nas zajęty. Jeżeli w okresie najmu dokonaliśmy wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje nam zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

 

mieszkanie na wolnym rynku

Tak jak w przypadku katalogu obowiązków wynajmującego, lista obowiązków najemcy przedstawiona powyżej musi być stosowana w przypadku najmu lokalu z publicznego zasobu mieszkaniowego. Przy innych umowach najmu znajdzie ona zastosowanie, o ile strony nie ustaliły w umowie odmiennych zasad lub w ogóle nie było to przedmiotem ich zainteresowania. Wtedy obowiązują regulacje wynikające z przepisów. Jeżeli wynajmujemy lokal od osoby prywatnej, czyli gdy nie wchodzi on w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, wynajmujący i najemca mogą ustalić odmienne prawa i obowiązki oraz określić i zapisać je w umowie. Np. w przypadku wypowiedzenia umowy wynajmujący może żądać od najemcy przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, tzn. takiego, w jakim znajdowała się ona w dniu wydania nieruchomości z uwzględnieniem normalnego zużycia oraz zmian, na które wynajmujący wyraził zgodę. 

 

Jeśli w czasie najmu dokonaliśmy w lokalu ulepszeń, na które nie ma pisemnej zgody właściciela, może on żądać ich usunięcia i przywrócenia stanu poprzedniego, pod warunkiem, że nie naruszy to substancji lokalu.

 

stan prawny na 24.09.2014 r.


Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U.2014.121)

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2014.150) art.5-6e